Köpguide Grekland

Hitta rätt bostad

Vi hjälper dig att hitta rätt bostad. Oavsett om du är ute efter en liten central lägenhet, ett radhus eller en villa med pool så hjälper vi dig att leta och ge dig förslag utifrån dina sökkriterier. Vi guidar dig också till vilket område som passar dina önskemål. Det enklaste är att fylla i vårt formulär här på vår hemsida, då vet vi vad du letar efter och kan hjälpa dig snabbt. Vi brukar också ringa och följa upp så att vi är helt säkra på att du ska få rätt service av oss.

Finansiering

Vårt råd är att ha klart med finansiering redan innan du åker till Grekland. Då kan du agera snabbt när rätt bostad dyker upp. Det är ofta också möjligt att ta ett lån från en grekisk bank till ett belopp som varierar, beroende mest på fastighetspriset och din inkomst i Sverige. Grekiska banker kommer att begära en inteckning på köpet som säkerhet/garanti. Ett annat alternativ är att belåna din permanenta bostad i Sverige. Vi hjälper dig att hitta ett bra upplägg för din finansiering både i Sverige och i Grekland.

Visning

När vi tillsammans är överens om dina önskemål och drömmar om ditt framtida boende i Grekland, så är det dags att undersöka det på plats. Visning i Grekland innebär ofta att vi besöker flera objekt och områden som matchar dina krav och önskemål. Vår personal kommer att vara tillgänglig för att visa dig de bästa shoppinggatorna, restaurangerna, antika sevärdheter, närliggande öar och de bästa stränderna i området. Allt för att du ska få bästa möjliga beslutsunderlag. Om du behöver hjälp med researrangemang under din vistelse i Grekland hjälper vi dig att boka både dina flyg och hotell eller privat boende.

Köparens undersökningsplikt på begagnade bostäder

Du som köpare är ansvarig för att kontrollera bostaden och dess skick innan du skriver på köpekontraktet. Utgångspunkten är att huset eller lägenheten säljs i befintligt skick med hänsyn till ålder, pris och användning.

Att köpa ny bostad

Att köpa en ny designad bostad skiljer sig från att köpa en begagnad bostad. Vi hjälper dig med alla försiktighetsåtgärder som att kontrollera att delbetalningar deponeras på rätt byggherrens bankkonto och att byggherren har försäkring och bankgaranti. Vi ser till att bygglovet för platsen är registrerat i byggherrens namn i (Cadastre) lokala fastighetsregistret och att stadsplaneringsnämnden har utfärdat ett giltigt bygglov för nybyggnation. Vi ser också till att utvecklaren har tillräcklig försäkring mot byggfel, vilket krävs enligt lag. Efter avslutad byggnation och före undertecknandet av det slutliga köpekontraktet hos notarien ska byggherren bevisa att all byggnation slutförts enligt planerna. Fastighetsregistret bör ha en notering som bekräftar detta. Fastighetsregistret utfärdar sedan ett speciellt ”fastighetsstatuscertifikat”, som bekräftar ägandet, skulder, inteckningar, hinder, juridiska brister, storlek, marginaler etc för fastigheten, med andra ord som bekräftar att fastigheten är vederbörligen registrerad och anses vara laglig i Grekland. Detta certifikat är nödvändigt för att få tillgång till alla serviceanslutningar. Vi hjälper dig även med en genomgång av bostaden innan du undertecknar det slutliga köpekontraktet. Hittar vi några fel eller brister så skriver vi ner dem i en så kallad snaglist, som byggherren bör rätta till.

Juridiska ombud

När du köper en bostad i Grekland är det obligatoriskt att anställa både en juridisk och ekonomisk representant. Det krävs även en revisor med erfarenhet av Greklands fastighetstransaktioner, för att representera dig genom hela affären. Det är en relativt låg kostnad och kan spara dig mycket framtida krångel och pengar om något går fel. Vi har arbetat med juridiska representanter i många år och hjälper dig med rätt kontakter. Naturligtvis rekommenderar vi bara juridiska representanter som har gedigen erfarenhet av att hjälpa utländska köpare. Det är viktigt att vara medveten om att skulderna som hör till bostaden, till exempel banklån, lokala skatter och avgifter, tas över av den nya ägaren. Den juridiska representantens primära uppgift innan ett kontrakt undertecknas är att bekräfta att det inte finns några utestående belastningar/skulder på fastigheten. När affären går vidare anger den juridiska representanten villkoren för kontraktet och alla juridiska och praktiska detaljer om transaktionen. Revisorn tar också hand om den årliga skattedeklarationen som alla fastighetsägare måste göra.

AFM

Alla utländska fastighetsköpare behöver ett grekiskt skatteidentifieringsnummer, ett så kallat AFM-nummer (Arithmos Forologikou Mitroou – känd som ’A-Fi-Mi’). AFM-numret är ett skattenummer som krävs för all verksamhet i Grekland som har eventuella ekonomiska konsekvenser, inklusive att köpa en bostad, få ett bankkonto och betala skatter. Detta kan göras antingen av dig själv eller av din advokat eller revisor till vilken du har beviljat makten, via ett fullmaktsdokument utarbetat av en notarie. Om du har permanent vistelse utanför Grekland, måste du också utse en grekisk medborgare (vanligtvis din advokat) till ditt skatteombud. Sedan måste du utse en revisor för att utfärda skattekoder i ditt namn, så att du har tillgång till din grekiska skatteprofil.

Notarius publicus

Notarius publicus är ett statligt licensierat juridiskt organ som i detta fall har till uppgift att kontrollera köparens och säljarens identitet och att utarbeta avtalet/kontraktet, som kommer att registreras till skattekontoret och fastighetsregistret. Notarius kontrollerar dock aldrig bostadens skick. Din utsedda advokat tilldelar en notarius för att göra ett utkast till avtalet i samarbete med advokaten, inklusive eventuella särskilda avtalsvillkor. Beroende på avtal och om fastighetens säljare/köpares verkliga juridiska status, kan köparen skriva under ett slutgiltigt kontrakt direkt eller först ett preliminärt kontrakt. Preliminära kontrakt genom att betala en deposit (vanligtvis 10% av det totala priset) och sedan det slutliga kontraktet.

Sedan kommer Notarius public att ansöka om ditt köp till skattekontoret, som kommer att avgöra fastighetsskattens belopp och förfallodag, och din revisor kommer att behöva betala fastighetsöverföringsskatten med ditt skattenummer och koder.

Slutligen undertecknande av kontraktet med närvaro av din advokat och betala köpeskillingen. Enligt lag, om du är icke grekisk språkig, kan du bara skriva under med närvaro av en behörig översättare/tolk som du väljer. Både slutliga och preliminära kontrakt kan undertecknas av din advokat, som utses genom ett fullmaktsdokument utarbetat av en notarie. Slutligen registrerar Notary Public kontraktet på Cadastre/Land Registry Office. Din advokat kommer att få ett ägarcertifikat för fastigheten och din revisor kommer att registrera kontraktet med nytt ägande på skattekontoret.

Kostnader

Normala inköpskostnader för en bostad i Grekland uppskattas till cirka 10% av inköpspriset och är i de flesta fall något högre för nybyggda bostäder än för äldre bostäder. Nedan sammanställer vi kostnaderna i samband med din nya bostad.

Köparen betalar för: Notarius publicus (inklusive utgifter för kontraktsregistrering i fastighetsregistret), köparens advokat (efter överenskommelse), fastighetsöverföringsskatter (3,09% av inköpspriset), revisoravgifter, översättningsavgifter, ENFIA (Fastighetsskatt) betalas varje år till den grekiska regeringen/skattekontoret. ENFIA uppgår till några hundra euro per år, beroende på fastighetens storlek, plats och byggnad.

Säljaren betalar för: Säljarens advokat (efter överenskommelse), ingenjörens intyg om att det inte finns någon olaglig byggnad vid fastigheten (efter överenskommelse). Eventuellt, om fastigheten innehåller en mark (utan stadsplan) kan du tilldela en inspektör (ingenjör) för att kontrollera gränserna för fastigheten (i händelse av överträdelse av mark från tredje part).

Observera att om du inte är EU-medborgare, måste du ta tillstånd från en kommitté som utsetts av den grekiska regeringen för att köpa egendom i specifika gränsområden inklusive: Dodekanesiska öarna, Evros, Thesprotia , Kastoria, Kilkis, Lesvos, Xanthi, Preveza, Rodopi, Samos, Florina, Chios, Thira, Skiros etc. Detta tillstånd är ett ytterligare förfarande som tar upp till sex månader att vara slutfört och har ytterligare pappersarbete och juridiska kostnader.

För information så varierar förfarandet beroende på specifika villkor (till exempel att köpa med banklån eller köpa med pengar från ditt land osv.).

Lånekostnad

De flesta skandinaviska kunder tar lån i Sverige. Om du tar ett banklån i Grekland för att finansiera ditt bostadsköp, så ligger stämpelskatten mellan 0,5% och 1%, beroende på området där fastigheten ligger. Dessutom krävs en fastighetsvärdering av banken som beviljar ditt lån. Det kostar ungefär € 300 till € 500. De flesta banker tar också ut en startavgift på cirka 1% av det lånade beloppet. Du kommer också att betala notariusavgifter för juridiska handlingar som är kopplade till lånet och domstols- och advokatavgifter.

Avgifter för serviceanslutningar

Om du köper ett ny bostad måste du betala för el-, gas- och vattenanslutningar och installation av mätare. Vi hjälper dig att se till att byggföretaget rapporterar alla kostnader för anslutning till dessa tjänster skriftligen. För begagnade bostäder är det en liknande process och även här hjälper vi dig i samarbete med ombudet.

Kostnader för fastighetsägande

Bostäder i Grekland beskattas med en lokal fastighetsskatt som betalas oavsett om ägaren är permanent bosatt i landet eller inte. Denna skatt är mellan 0,5% och 1,2% av beskattningsvärdet. Det genomsnittliga värdet på fastighetsägarskatten är € 200 till € 1000 per år, men kan vara högre för dyrare fastigheter. Alla grekiska fastighetsägare, inklusive de som är bosatta utomlands, måste lämna in en årlig grekisk skattedeklaration. Denna skatt tas ut oavsett om fastigheten har hyrts ut eller inte, eller om ägaren faktiskt har fått några inkomster från den. Kostnaden är vanligtvis relativt liten för de flesta bostäder, ofta några hundra euro eller mindre per år.

Inkomstskatt

Utländska bosatta kan också vara skattskyldiga, beroende på om de tjänar pengar i Grekland och hur många dagar de tillbringar i Grekland per år osv. Vanligtvis, om du gör din primära inkomst utanför Grekland, kan du tillämpa skatten, så att du bara betalar inkomstskatt i det land där du permanent bor och är skriven.

 Tillträde

Vi hjälper dig med tillträdet och samordnar alla möten. På tillträdesdagen följer vi med på genomgången av bostaden men också till banken och till ombudet. Nycklarna brukar man få dagen efter tillträdet hos notarien då man tecknar slutavtalet. Ombudet är med hos notarien och sköter översättningar och ser till allt går rätt till. Skulle det behövas, hjälper vi till med inköp av möbler, vitvaror, satellite installation, internetuppkoppling, uppsättning av markiser etc.